Atualização no Código Civil pode trazer aumento de multa em caso de inadimplência de condomínio

A essa liberdade legal se soma outra: não existe fixação do “modo” de cumprir essa obrigação: tanto pode o condômino locador pagar ao condomínio e cobrar do locatário (fórmula que permite maior controle da operação), como podem combinar de este pagar diretamente ao condomínio.

A multa em caso de inadimplemento do aluguel é livremente fixada, já a multa pelo atraso no pagamento do rateio de condomínio é limitada pelo Código Civil em irrisórios 2%. Aí o problema: se for combinado que o locatário pagará diretamente ao condomínio e isso não acontecer, o locador poderá ser acionado, sofrendo os respectivos aborrecimentos. A diminuta multa não estimula o pagamento a tempo e todos estão (estamos) sujeitos a problemas financeiros (inclusive aquele inquilino cujo cadastro se aprovou), obviamente preferindo liquidar contas com multas maiores ou consequências piores do que essa levíssima repreensão.

É nesse cenário, de evidente interesse dos locadores (e dos condôminos adimplentes, certamente), que se noticia que o Código Civil está sendo revisado e atualizado e, dentre as sugestões feitas pela Subcomissão que trabalha o “direito das coisas” está a alteração do atual artigo 1336, parágrafo primeiro, para impor ao condômino inadimplente “multa de até dez por cento sobre o débito”, em substituição ao limite atual, de dois por cento.

De antemão, registro: penso que melhor seria dar liberdade aos condomínios para que fixassem as multas que eles entendessem adequadas: a situação em um condomínio com 500 apartamentos pagando um rateio de R$ 400,00 mensais é gritantemente diferente da que ocorre num prédio com 15 apartamentos contribuindo com R$ 20.000,00 mensais, sob uma diversidade de aspectos somente solucionável através da livre combinação entre os interessados diretos (na sua própria convenção). Mas esse pensamento ficará para outra oportunidade…

Lembre-se, despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os condôminos, nada mais. É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. Afinal, o dinheiro arrecadado tem destinação certa, combinada, obrigatória e impostergável. Todos sabemos como funciona, nada diferente do que rachar a conta da pizza (depois de saboreada) com os amigos.

Pois bem, a multa tem insubstituível finalidade coercitiva, pois deixa bastante clara a consequência do eventual descumprimento da obrigação. É, em nossos dias, o único meio de cobrança com força de intimidação, distantes que estamos do primeiro período romano, quando era possível escravizar ou até esquartejar o devedor. Antes: multa é a pena pecuniária, prevista exclusivamente para impelir os obrigados a pagarem no prazo combinado. Não é fonte de renda dos credores, não é incremento da parcela: existe unicamente para assegurar o exato cumprimento da obrigação, obviando-se que o reduzidíssimo percentual atual sequer pode ser considerado pena, tem pouca serventia.

Prova da pouca serventia dessa pena ínfima: a quantidade de ações de cobrança cresceu, e segundo o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foram ajuizadas, somente na cidade de São Paulo, em dezembro de 2023, nada menos que 1.273 ações por falta de pagamento nos condomínios, aumento de 62% em relação às 786 ações distribuídas no mesmo mês do ano anterior. Entre 2008 e 2023, a média de ações distribuídas foi significativa: 10.398 processos novos por ano, somente na capital de São Paulo. Uma multa sensibilizadora provavelmente diminuiria esse volume.

Se mais de 10.000 ações parecem pouco, lembremos: normalmente em cada uma delas são cobradas muitas parcelas (às vezes, são anos sem pagamento), tudo arcado pelos demais condôminos (ou pelo locador que finda acionado). Bem por isso a sugestão feita pela Subcomissão, de elevação do porcentual punitivo.