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Atualizar a convenção de condomínio: Uma difícil e necessária tarefa

Publicado em 20 de Fevereiro de 2019 às 04:36 AM

Atualizar a convenção de condomínio: Uma difícil e necessária
tarefa
Modificar o documento é importante para atualizar pontos que ficaram defasados ou que
foram mal elaborados na origem de modo que contemplem todos os residentes; STJ já
reconheceu em súmula sem registro no Cartório de Imóveis.
A atualização do Regimento Interno e Convenção Condominial é sempre um trabalho árduo. A
necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das
cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/
incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade.
A convenção é ato essencial para a instituição do condomínio (art. 1.333 do CC). Nos casos em
que tenha havido prévio registro da incorporação imobiliária, ela será apresentada como
minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as
vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”, da Lei n.º 4.591/64), sendo elemento indispensável
para o registro no cartório competente.
Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via
cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica os termos da
minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das
matrículas individualizadas de cada unidade.
Também pode ocorrer do proprietário/construtor optar por não negociar as unidades na
planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar
ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando obrigatória e igualmente a
Convenção de Condomínio.
Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação
ou não), a partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser
representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da
Convenção de Condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a confirmação da
convenção em assembleia ato necessário.
Legalmente, o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art.
1.351 do Código Civil, enquanto o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples
seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam
quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.
Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser
realizados para a obtenção de quórum e, quando feito, são rechaçadas pelo Judiciário. O fato
de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se
fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal e, se contestado, fatalmente ensejará na
anulação da assembleia.

Nesse sentido, é esta a manifestação do STJ:
RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ANTECIPADO
DA LIDE – POSSIBILIDADE – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA, NA
ESPÉCIE – ASSEMBLEIA – INSUFICIÊNCIA DE QUORUM – RATIFICAÇÃO POSTERIOR –
IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES
CONGREGASSIONAIS – RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador,
destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando
sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga
antecipadamente a lide, como sucede in casu.
2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de
reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento.
3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos
argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade
dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar
quorum eventualmente não verificado na sua realização.
4. Recurso especial improvido. (STJ – REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro
MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 6/10/2009, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
De 23/10/2009)
Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno – nesse caso a alteração do RI
dentro da convenção requer o quórum de 2/3.

Qual seria a saída então para alterar a convenção?
Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de
procurações e, se necessária, a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.
Porém, para algumas questões que não estejam reguladas na Convenção ou no Regulamento
Interno, podem ser implantadas como complementação das regras do RI, desde que:
a) não contrarie o RI,
b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda,
c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modificados
através de assembleias com quóruns de maioria simples.
Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de Registro de
Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a
alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor
(Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para

que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante
instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.

 

Fonte: Exame

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